Покупка недвижимости в Италии
Законодательство Италии является одним из самых либеральных в Европе и позволяет иностранцам, осуществлять инвестиции и капиталовложения в бизнес и недвижимость, наравне с итальянскими гражданами.
Покупатель в момент покупки должен законно находиться не территории Италии, должен иметь налоговый код (codice fiscale - аналог российского ИНН, который видается по запросу нотариуса в налоговых органах или в итальянском консульстве за рубежом).
Недвижимость может быть куплена и в инвестиционных целях (для последующей сдачи в аренду).
После выбора недвижимости (будьте готовы к тому, что он может затянуться, так как вся недвижимость в Италии индивидуальна и все объявления пестрят превосходными степенями прилагательных) начинается процедура покупки.
Процедура покупки недвижимости в Италии, как правило, включает в себя три стадии:
1. Предложение о покупке (Proposta d'acquisto).
после принятия решения покупателем о покупке, от его имени составляется документ, в котором прописываются параметры, местоположение и цена выбранной недвижимости, а также условия и сроки оплаты. Одновременно вносится задаток, который обычно составляет не менее 5% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя продавца.
Агент предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек.
В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумал, то по общему правилу о задатке, деньги ему не возвращаются.
Услуги агента оплачиваются в момент принятия Продавцом составления предложения о покупке.
Как правило, стоимость агентских услуг начинается от 3% и оплачивается покупателем.
2. Предварительный контракт (Preliminare di compravendita).
Через несколько дней после принятия Предложения о покупке (по итальянской традиции - это может быть и достаточно долгий срок) заключается предварительный контракт купли-продажи. При этом покупатель уплачивает продавцу около 20% от стоимости объекта. С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30-45 дней. За этот время Покупатель переводит оставшуюся часть суммы с учетом всех дополнительных расходов на оформление недвижимости на свой счет в итальянском банке или решает вопрос с кредитами, а нотариус, принявший дело проверяет все права продавца и готовит документы.
3. Договор купли-продажи недвижимости (Atto notarile di compravendita)/
После подготовки документов (обычно 30-45 дней) стороны с участием агента (агентов) встречаются у Нотариуса для подписания Акта о покупке (Atto notarile di compravendita), который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает чеком оставшуюся сумму продавцу. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса по перезаписи имущества в Регистре. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.
В отличие от России - у Покупателя на руках имеется только копия договора купли-продажи. Оригинал хранится у нотариуса.
Дополнительные расходы (стоимость сделки)
Нотариус:
Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше процент).В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 3% (1.5 % -услуги + 1.5% регистрация в Регистре собственников).
Налоговые платежи при оформлении недвижимости:
В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает
1. НДС = 10% от кадастровой стоимости (она как правило ниже рыночной)
2. фиксированный ипотечный налог 168 Евро (за перезапись имущества в Регистре)
3. фиксированный кадастровый налог 168 Евро
4. гербовый сбор 168 Евро
Итого: 10% от цены продажи + 500 Евро
(Если Вы имеете вид на жительство в Италии и покупаемая недвижимость будет вашим первым домом, в котором вы пропишетесь, то НДС составит 4%)
В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается на вторичном рынке, покупатель уплачивает:
1. гербовый сбор - 7%
2. ипотечный налог - 2% (за перезапись имущества в Регистре)
3. кадастровый налог - 1%
Итого: 10% от регистрационной стоимости недвижимости
Всего дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от кадастровой стоимости + комиссия агентства недвижимости.
Ежегодные расходы собственника:
Налог на имущество ICI. (Imposta Comunale sugli Immobili) соответствующий в среднем 0,7% кадастровой стоимости имущества (налог муниципальный и сильно зависит не только от города, но даже от наличия цветов на балконе - возможны поблажки).
В случае если имущество сдается в аренду уплачивается налог на доходы физических лиц (IRPEF) на доход от аренды.
В случае если имущество не сдается в аренду и в нем никто не прописан - налог на доходы физических лиц (IRPEF) уплачивается со вмененного дохода.
Стоимость услуг по содержанию дома, виллы, квартиры:
- электричество - в среднем 15 евро/месяц + расход по счетчику (тариф около 18 евроцентов + дополнительные платежи - отличается в зависимости от поставщика энергии);
- вода - около 200 Евро/год;
- муниципальный взнос на вывоз мусора около 100 Евро в год;
- содержание дома (либо расходы кондоминиума) - уточните при покупке;
- расходы на подготовку деклараций по налогам - в среднем 50 Евро в год.